泉源：保全与执行作者：杨方军（东莞市第一人民法院)受经济形势、转型升级影响，近年来我市部门企业泛起停产停业的现象。由此导致拖欠工人人为、银行贷款逾期、供应商货款违约的现象层出不穷。从法院的审判、执行角度来看，这几年受理的涉及被告（被执行人）为公司的案件也越来越来多、标的额也越来越大。
往往一个公司停产停业，紧接着就会有几十、上百个工人人为、银行贷款、供应商货款、民间借贷等案件涌向法院。公司名下的产业主要有商标、专利、机械设备、原质料、半制品、制品、土地及厂房等。本文主要探讨公司名下的厂房、土地的司法拍卖流程及要注意的相关要点问题。（一）查封及现场观察等问题对公司名下的有证的土地、厂房需到相关不动产挂号部门管理档案查封。
对于没有管理产权挂号的无证厂房需在房产现场张贴查封质料（固然有证的土地及房产在评估前也需要在房产现场张贴相关的查封质料）、照相留存证据。查封完毕后，一方面需向自然资源、计划部门发函观察土地性质等问题，以相识后续过户是否存在瑕疵问题。这方面主要需要注意的问题有土地的性质、所建厂房是否有超出红线图、土地计划平面图（计划平面图上有详细的修建物的坐落计划）。
特别要注意是对于土地性质为团体建设用地使用权的土地，因东莞的特殊历史原因，需要去相关村团体经济组织相识被执行人是否与村团体经济组织签订了的用地条约。第二方面去税务机关相识被执行人公司欠缴税款的情况，特别是欠缴涉及土地、厂房的土地增值税、房产使用税等税款情况。
第三方面就是举行现场观察。拍卖价值几千万、上亿的土地、厂房多举行频频现场观察，怎么都不为过。凭据我小我私家的办案履历来看，每次现场观察都能发现新的问题。现场观察主要是核对有证厂房的详细位置，无证厂房是否有计划、报建及面积。
厂房所在园区的四至界线（对于没有围墙界线的园区尤其要注意，曾经有案件把隔邻案外人的厂房当成是被执行人园区内的厂房）、厂房的现状（是否空置，如果有人使用，是租用还是其他情况一定要相识清楚）等问题也需要核实清楚。在有条件的情况下，使用无人机对园区举行航拍，这样利便从整体上相识整个园区的现状。部门公司可能在进入执行阶段以后，另有留守人员在生产谋划。
对于这类公司，可以找高管人员、企业卖力人或者控股股东，核实企业对外欠债情况、拖欠工人人为情况，并要求其在观察笔录上签字、加盖公司公章。事前牢固好拖欠工人人为等证据，以免事后泛起虚假申报工人人为、经济赔偿金等情况的泛起（我都是要公司提供工人人为发放表、银行流水来核对）。（二）评估联合《最高人民法院关于<人民法院确定产业处置参考价若干问题的划定>》第二条："人民法院确定产业处置参考价，可以接纳当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。"及第十四条："执法、行政法例划定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或者不成的，人民法院应当委托评估机构举行评估。
"的划定，鉴于厂房、土地产业性质的庞大性，产业金额庞大，除了在不损害其他当事人正当权益的前提下可以接纳当事人议价的方式以外，本人建议对于上述产业还是接纳委托评估方式为妥。评估陈诉除了要注明产业权属、权利肩负、占用使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项以外，还应特别注明本次评估的规模包罗厂房园区的隶属安保设施、消防设施、供用电、用水设施、厨房餐饮设施等。
上述设施是隶属于厂房园区修建物之上，维持厂房园区正常运营必不行少的部门。（三）拍卖评估陈诉送达给双方当事人，且双方当事人对评估陈诉均没有在法定期限内提出异议后，即可以提交到网络司法拍卖平台举行网拍。
网拍通告除了注明买受人应特别注意的相关瑕疵问题以外，对于团体建设用地上原权利人（即被执行人）与相关团体经济组织签订了用地条约的案件，本人认为从尊重历史和现实情况的前提下，出于掩护相关团体经济组织的正当权益，应该在拍卖通告中披露相关用地条约，注明买受人应接受相应条约的约束，继续推行该条约中被执行人应该推行的条约义务。其他方面根据《最高人民法院关于<人民法院网络司法拍卖若干问题的划定>》的划定操作即可。
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